Υπάρχουν περιπτώσεις όπου σε μια μεταβίβαση ενός ακινήτου ο αγοραστής να μην καταβάλλει ολόκληρο το ποσό του τιμήματος την ημέρα της υπογραφής του συμβολαίου της αγοραπωλησίας επειδή π.χ. χρειάζεται χρόνο για να συγκεντρώσει τα χρήματα.
Αυτό όμως σημαίνει πως ο πωλητής, έχοντας ήδη μεταβιβάσει το ακίνητό του, βρίσκεται σε μειονεκτική θέση, καθώς δεν έχει εξασφαλίσει την άμεση καταβολή του τιμήματος που του οφείλεται. Σε αυτές τις περιπτώσεις, υπάρχουν δύο βασικές νομικές επιλογές που χρησιμοποιούνται στην πράξη: η μεταβίβαση υπό διαλυτική αίρεση ή υπό αναβλητική αίρεση.
1. Διαλυτική Αίρεση
Η διαλυτική αίρεση είναι ένας όρος που μπορεί να περιληφθεί στο συμβόλαιο πώλησης και προβλέπει ότι, αν ο αγοραστής δεν εξοφλήσει το τίμημα εντός μιας συγκεκριμένης προθεσμίας, η πώληση ακυρώνεται αυτόματα.
ά. 202 ΑΚ: "Αν με τη δικαιοπραξία εξαρτήθηκε η ανατροπή των αποτελεσμάτων της από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο (αίρεση διαλυτική), μόλις συμβεί το γεγονός αυτό παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση."
Στην περίπτωση αυτή:
Η κυριότητα του ακινήτου επιστρέφει στον πωλητή
Εφόσον δεν τηρηθεί ο όρος εξόφλησης του τιμήματος εντός της συμφωνημένης προθεσμίας, η συμφωνία θεωρείται ανενεργή και η κυριότητα του ακινήτου επανέρχεται αυτόματα στον πωλητή. Αυτό προστατεύει τον πωλητή από τον κίνδυνο να έχει μεταβιβάσει την περιουσία του χωρίς να έχει λάβει το συμφωνηθέν αντίτιμο. Η επαναφορά της κυριότητας δεν απαιτεί επιπλέον νομικές ενέργειες, εφόσον έχει προβλεφθεί ως διαλυτική αίρεση στο συμβόλαιο.
Ο πωλητής διατηρεί το δικαίωμα να διεκδικήσει αποζημίωση για τυχόν ζημιές ή καθυστερήσεις
Σε περίπτωση που ο αγοραστής δεν ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του, ο πωλητής έχει τη δυνατότητα να διεκδικήσει αποζημίωση για οποιαδήποτε ζημία υπέστη από την αθέτηση της συμφωνίας. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει:
Οικονομικές ζημίες, όπως απώλεια εισοδήματος από την αδυναμία διάθεσης του ακινήτου.
Δικαστικά έξοδα, αν χρειαστεί να κινηθεί δικαστικά.
Καθυστερήσεις στην εξόφληση, που μπορεί να επηρεάσουν άλλα σχέδια ή επενδύσεις του πωλητή.
Η ρήτρα αυτή λειτουργεί αποτρεπτικά για τον αγοραστή, καθώς του υπενθυμίζει ότι η μη τήρηση των υποχρεώσεών του συνεπάγεται σοβαρές συνέπειες. Επιπλέον, διασφαλίζει τον πωλητή ότι, πέρα από την επιστροφή της κυριότητας, θα μπορεί να αποκαταστήσει τυχόν ζημιές που προέκυψαν από την αποτυχία ολοκλήρωσης της συναλλαγής.
2. Αναβλητική Αίρεση: Η Εναλλακτική Λύση
Η αναβλητική αίρεση λειτουργεί αντίστροφα από τη διαλυτική. Στην περίπτωση αυτή, η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου αναβάλλεται μέχρι την πλήρη εξόφληση του τιμήματος.
ά. 201 ΑΚ: "Αν με τη δικαιοπραξία τα αποτελέσματά της εξαρτήθηκαν από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο (αίρεση αναβλητική), τα αποτελέσματα αυτά επέρχονται μόλις συμβεί το γεγονός (πλήρωση της αίρεσης)."
Αυτό σημαίνει ότι:
Η κυριότητα παραμένει στον πωλητή έως την εξόφληση
Μέχρι να καταβληθεί το σύνολο του συμφωνηθέντος τιμήματος, ο πωλητής διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου. Αυτό διασφαλίζει ότι δεν θα παραχωρήσει το ακίνητο στον αγοραστή χωρίς να έχει εξασφαλίσει την πλήρη πληρωμή, αποτρέποντας οποιαδήποτε πιθανότητα απώλειας της περιουσίας του.
Ο πωλητής διατηρεί δικαιώματα διάθεσης και εκμετάλλευσης
Κατά το διάστημα που ήρτηται αναβλητική αίρεση, ο πωλητής έχει πλήρη δικαιώματα επί του ακινήτου, όπως η χρήση ή η μίσθωση, εφόσον αυτό δεν αντιβαίνει στους όρους της συμφωνίας. Η καθυστέρηση στην εξόφληση δεν τον δεσμεύει από την άσκηση των δικαιωμάτων του ως ιδιοκτήτης.
Ο αγοραστής αποκτά δικαιώματα μόνο με την πλήρη πληρωμή
Ο αγοραστής δεν αποκτά την κυριότητα και, ως εκ τούτου, ούτε τη δυνατότητα διάθεσης του ακινήτου μέχρι να εξοφλήσει πλήρως το τίμημα. Η μεταβίβαση κυριότητας πραγματοποιείται μόνο όταν ολοκληρωθεί η καταβολή όλων των οικονομικών υποχρεώσεων που έχουν συμφωνηθεί.
Σε περίπτωση αθέτησης της συμφωνίας, ο πωλητής παραμένει πλήρως προστατευμένος
Εάν ο αγοραστής δεν τηρήσει τους όρους πληρωμής, ο πωλητής διατηρεί το ακίνητο και δεν προκύπτει καμία μεταβολή στην ιδιοκτησία. Παράλληλα, μπορεί να διεκδικήσει αποζημίωση για τυχόν ζημίες ή απώλειες που υπέστη εξαιτίας της καθυστέρησης ή αθέτησης της συμφωνίας.
Η αναβλητική αίρεση παρέχει στον πωλητή έναν ισχυρό μηχανισμό προστασίας, καθώς εξασφαλίζει ότι δεν θα απωλέσει την κυριότητα του ακινήτου μέχρι να ολοκληρωθεί η πληρωμή. Είναι μια πρακτική και αποτελεσματική λύση για τη διασφάλιση των συμφερόντων του σε περιπτώσεις όπου η εξόφληση καθυστερεί ή εξαρτάται από εξωτερικούς παράγοντες, όπως τραπεζικά δάνεια.
Φιλίππα Χρυσομαλλίδη
Δικηγόρος
+2106747917
